-
هزینههای شارژ ساختمان بر چه اساسی بین واحدها تقسیم میشود؟
در ساختمان ما درباره نحوه تقسیم شارژ و هزینههای مشترک بین واحدها اختلاف وجود دارد. بعضی هزینهها مثل حقوق سرایدار، نظافت، آسانسور و بیمه ساختمان را مدیر بهصورت مساوی بین همه واحدها تقسیم میکند، اما درباره هزینههایی مثل تعمیرات اساسی، بازسازی مشاعات، گرمایش و سرمایش مرکزی یا آب مشترک، مشخص نیست ملاک تقسیم چیست. از نظر قانون، هزینههای شارژ ساختمان دقیقاً چگونه بین واحدها تقسیم میشود و در چه مواردی میتوان هزینه را مساوی، بر اساس متراژ یا بر اساس تعداد نفرات محاسبه کرد؟
-
1 پاسخ
-
نحوه تقسیم هزینههای شارژ ساختمان، یکی از مهمترین موضوعات اختلافی در مجتمعهاست و اگر مبنای آن از ابتدا شفاف نباشد، معمولاً بین مالکان، مستأجران و مدیریت ساختمان تنش ایجاد میشود. مبنای اصلی این موضوع در قانون، «هزینه مشترک» و «نحوه انتفاع یا معیار قانونی تقسیم» است.
قاعده کلی این است که هزینههای ساختمان را باید بر اساس ماهیت آنها تقسیم کرد، نه اینکه همه مخارج را با یک فرمول ثابت بین واحدها سرشکن کرد. در عمل، هزینهها معمولاً در سه الگوی اصلی تقسیم میشوند:
-
هزینههایی که بهصورت مساوی بین واحدها تقسیم میشوند
این گروه از هزینهها معمولاً بهگونهای هستند که همه واحدها بهطور کلی از اصل وجود آن خدمت یا اداره ساختمان منتفع میشوند و ارتباط مستقیمی با متراژ واحد ندارند. در عمل، این هزینهها اغلب بهصورت مساوی بین واحدها تقسیم میشود، مگر اینکه مجمع یا توافق معتبر مالکان روش دیگری تعیین کرده باشد. مانند:
- حقوق مدیر ساختمان
- حقوق سرایدار، نگهبان و نظافتچی
- نظافت مشاعات
- سرویس و نگهداری آسانسور
- نگهداری تأسیسات و تجهیزات مشترک
- بیمه ساختمان
- برق مشاعات
- هزینههای اداری و جاری ساختمان
البته باید توجه داشت که «مساوی بودن» در این موارد بیشتر یک رویه اجرایی رایج است و بهتر است این روش در مصوبه مجمع یا دستورالعمل داخلی ساختمان صریحاً ثبت شده باشد تا بعداً محل اختلاف نشود.
-
هزینههایی که بر اساس مساحت قسمت اختصاصی تقسیم میشوند
این دسته از هزینهها معمولاً به اصل مالکیت و سهم هر واحد از ساختمان مربوط میشود. اگر توافق دیگری میان مالکان وجود نداشته باشد، این نوع هزینهها بر مبنای نسبت مساحت قسمت اختصاصی هر واحد به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی ساختمان محاسبه میشود. مانند:
- تعمیرات اساسی ساختمان
- بازسازی یا نوسازی مشاعات
- ایزوگام یا عایقبندی پشتبام
- نماسازی
- هزینههای سرمایهای و عمرانی
- گرمایش و سرمایش مرکزی، در مواردی که مبنای مصرف تفکیک نشده و ملاک قانونی یا قراردادی دیگری وجود ندارد
در این بخش، هرچه متراژ واحد بیشتر باشد، سهم آن از هزینه نیز بیشتر خواهد بود. چون قانون در اصل، سهم مالک را از مخارج مشترک متناسب با مساحت اختصاصی او میداند؛ مگر در موارد استثنایی یا در صورت توافق معتبر.
-
هزینههایی که بر اساس تعداد نفرات یا میزان استفاده تقسیم میشوند
برخی هزینهها بهطور مستقیم به مصرف روزمره وابستهاند و منطقی نیست فقط بر اساس متراژ تقسیم شوند. در این موارد، اگر امکان احراز و کنترل وجود داشته باشد، معیار تعداد استفادهکنندگان یا میزان انتفاع، مبنای مناسبتری است. نمونه رایج آن:
- آب مشترک، در ساختمانهایی که کنتور مستقل برای هر واحد وجود ندارد
در این حالت، واحدی که جمعیت بیشتری دارد، معمولاً مصرف بیشتری هم دارد و سهم بالاتری از هزینه میپردازد. این روش بهویژه وقتی قابل دفاع است که تعداد ساکنان هر واحد مشخص و قابل ثبت باشد.
نکته مهم حقوقی این است که یک نسخه واحد برای همه هزینهها وجود ندارد. یعنی مدیر ساختمان نباید همه هزینهها را صرفاً:
- همیشه مساوی
- یا همیشه بر اساس متراژ
- یا همیشه بر اساس تعداد نفرات
تقسیم کند؛ بلکه باید ابتدا ماهیت هر هزینه را مشخص کند.
تفاوت هزینههای جاری و هزینههای اساسی
برای جلوگیری از اختلاف، بهتر است هزینهها از این جهت هم تفکیک شوند:
- هزینههای جاری: مثل نظافت، نگهبانی، برق مشاعات، سرویس آسانسور، هزینههای اداری و موارد روزمره
- هزینههای اساسی یا سرمایهای: مثل بازسازی، نماسازی، تعویض تأسیسات اصلی، ایزوگام، تعمیرات عمده
در عمل، هزینههای جاری بیشتر ناظر به اداره روزمره ساختمان هستند، اما هزینههای اساسی به حفظ، بقا و ارزش خود ساختمان مربوط میشوند. این تفکیک در زمان تعیین مسئولیت مالک و مستأجر هم اهمیت دارد.
مسئولیت مالک و مستأجر در پرداخت این هزینهها
از نظر اجرایی، معمولاً:
- هزینههای جاری و مصرفی بیشتر بر عهده استفادهکننده واحد است که در بسیاری موارد مستأجر محسوب میشود
- هزینههای اساسی، عمرانی و سرمایهای اصولاً بیشتر بر عهده مالک است
مثلاً:
- هزینه نظافت، نگهبانی، برق مشاعات و آب مشترک، معمولاً به استفاده روزمره مربوط است
- هزینه نوسازی مشاعات، ایزوگام پشتبام، تعویض موتورخانه یا بازسازی اساسی، معمولاً بر عهده مالک است
با این حال، در برابر مدیریت ساختمان، اصل بر این است که بدهی مربوط به «واحد» باقی میماند و اختلاف داخلی مالک و مستأجر نباید مانع اداره ساختمان شود. بنابراین بهتر است این موضوع در قرارداد اجاره هم بهصورت روشن تعیین شود.
اختیار مدیر و نقش توافق مالکان
مدیر یا هیئتمدیره نمیتواند بدون مبنا، روش تقسیم هزینه را هر بار تغییر دهد. روش درست این است که:
- مبنای تقسیم هر هزینه مشخص باشد
- این مبنا به ساکنان اعلام شود
- در صورت لزوم، در مجمع عمومی تصویب یا تأیید شود
- برای هزینههای خاص، رویه واحد و مستند وجود داشته باشد
اگر مالکان طبق مقررات قانونی درباره نحوه تقسیم برخی هزینهها توافق یا تصمیمگیری کرده باشند، همان ترتیب برای همه لازمالاجراست. بنابراین در بسیاری از ساختمانها، بهترین راه پیشگیری از اختلاف این است که جدول روش تقسیم هزینهها بهصورت مکتوب تهیه شود.
از نظر عملی، یک جدول شفاف میتواند به این شکل باشد:
- نظافت و نگهبانی: مساوی
- آب مشترک: بر اساس تعداد نفرات
- تعمیرات اساسی: بر اساس متراژ
- هزینههای اداری و مدیریت: مساوی
- پروژههای نوسازی مشاعات: بر اساس متراژ، مگر توافق دیگر
این شفافیت باعث میشود هم ساکنان بدانند چرا مبلغی از آنها مطالبه شده و هم مدیر ساختمان در زمان وصول شارژ، پشتوانه منطقی و قانونی داشته باشد.
مستندات قانونی مرتبط:
- ماده 4 قانون تملک آپارتمانها: «حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان بهجز هزینههایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیشبینی کرده باشند.»
- ماده 23 آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها: «شرکای ساختمان موظفاند در پرداخت هزینههای مستمر و مخارجی که برای حفظ و نگهداری قسمتهای مشترک بنا مصرف میشود، طبق مقررات زیر مشارکت نمایند:
الف ـ در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینههای مشترک پیشبینی نکرده باشند، سهم هر یک از مالکین یا استفادهکنندگان از هزینههای مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای زیر قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازوئیل و آسفالت پشتبام و غیره به ترتیب مقرر در ماده 4 قانون تملک آپارتمانها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت و زیر بنا ندارد از قبیل هزینههای مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری تأسیسات، باغبان، تزئینات قسمتهای مشترک و غیره به طور مساوی بین مالکین یا استفادهکنندگان تقسیم میشود.
ب ـ پرداخت هزینههای مشترک اعم از این که ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.»
- ماده 25 آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها: «هزینههای مشترک عبارت است از هزینههایی که برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه و همچنین اداره امور ساختمان ضرورت دارد.»
جمعبندی اجرایی:
برای جلوگیری از اختلاف، ابتدا هر هزینه را بر اساس ماهیت آن به سه مبنای «مساوی»، «متراژ» یا «تعداد نفرات/میزان استفاده» دستهبندی کنید و این روش را بهصورت مکتوب و شفاف به همه مالکان و ساکنان اعلام نمایید.
-
برای پاسخ دادن وارد سایت شوید.