-
آیا مصوبات مجمع عمومی ساختمان برای همه مالکان لازمالاجراست؟
در ساختمان ما بعضی از مالکان میگویند چون در مجمع عمومی حضور نداشتهاند یا با تصمیمات جلسه مخالف بودهاند، الزامی به اجرای مصوبات ندارند. میخواهم بدانم اگر مجمع عمومی ساختمان با رعایت نصاب قانونی و در حدود اختیارات خود تشکیل شده باشد، آیا مصوبات آن برای همه مالکان و استفادهکنندگان لازمالاجراست؟ اگر مصوبهای برخلاف قانون یا خارج از اختیار مجمع باشد، چه اقدامی میتوان انجام داد؟
-
1 پاسخ
-
بله، اصل حقوقی و اجرایی در اداره ساختمان این است که اگر مجمع عمومی مالکان با رعایت تشریفات قانونی، نصاب لازم و در حدود اختیارات خود تشکیل شود، مصوبات آن برای همه مالکان الزامآور است؛ حتی برای کسانی که:
- در جلسه حضور نداشتهاند
- رأی مخالف دادهاند
- از نتیجه تصمیمگیری رضایت ندارند
دلیل این موضوع روشن است: اداره قسمتهای مشترک ساختمان با تصمیمگیری فردی ممکن نیست. اگر هر مالک فقط تصمیماتی را اجرا کند که شخصاً با آن موافق است، عملاً اداره ساختمان، وصول شارژ، تعمیرات، نگهداری مشاعات و اجرای نظم عمومی مجتمع مختل میشود.
نکته مهم این است که الزامآور بودن، فقط مربوط به «مصوبات قانونی» مجمع است؛ یعنی مصوبه باید سه شرط اصلی داشته باشد:
- مجمع بهصورت قانونی تشکیل شده باشد
- نصاب و اکثریت لازم رعایت شده باشد
- موضوع مصوبه در حدود اختیارات مجمع باشد
بنابراین اگر مجمع مثلاً درباره امور مشترک ساختمان، نحوه اداره مشاعات، هزینههای مشترک، انتخاب مدیر، تصویب برنامههای اجرایی یا تصمیمات مربوط به نگهداری ساختمان مصوبهای داشته باشد، اصل بر لزوم اجرای آن است.
اما اگر مصوبهای:
- برخلاف قانون باشد
- خارج از حدود اختیارات مجمع باشد
- به حقوق اختصاصی مالک بدون مجوز قانونی تعرض کند
- با قوانین آمره یا مقررات بالادستی تعارض داشته باشد
آن مصوبه مصون از اعتراض نیست و ذینفع میتواند از طریق مرجع صالح قضایی نسبت به آن اعتراض کند.
از نظر اجرایی، مدیر یا هیئتمدیره باید بین این دو وضعیت تفاوت بگذارد:
-
مصوبه قانونی و معتبر
در این حالت، مدیر مکلف به اجراست و همه مالکان و استفادهکنندگان نیز باید آن را رعایت کنند.
-
مصوبه محل تردید یا خارج از حدود اختیار
در این حالت، بهتر است قبل از اجرای شتابزده، موضوع از نظر حقوقی بررسی شود؛ چون اجرای مصوبهای که مبنای قانونی ندارد میتواند برای مدیریت ساختمان هم مسئولیت ایجاد کند.
مسئولیت مالکان و استفادهکنندگان
هرچند مستند قانونی ناظر به «شرکا» یا همان مالکان است، در عمل بسیاری از آثار مصوبات به استفادهکنندگان هم تسری پیدا میکند؛ چون نظم ساختمان فقط با همکاری ساکنان قابل اجراست. به همین دلیل:
- مالک از حیث حقوقی نسبت به مصوبات مربوط به اداره ساختمان مسئول است
- مستأجر یا استفادهکننده نیز از حیث رعایت مقررات اجرایی، نظم داخلی و استفاده از مشاعات باید مصوبات معتبر را رعایت کند
- اختلاف داخلی مالک و مستأجر، مانع اجرای مقررات عمومی ساختمان نمیشود
نمونههای رایج مصوبات الزامآور
- تعیین یا تغییر مبلغ شارژ و نحوه وصول آن
- تصویب هزینه تعمیرات و نگهداری مشاعات
- انتخاب مدیر یا هیئتمدیره
- تعیین ضوابط استفاده از مشاعات
- تصویب برنامههای اجرایی برای نظم، امنیت، نظافت و نگهداری ساختمان
نمونههای قابل اعتراض
- مصوبهای که برخلاف قانون، یک یا چند واحد را بدون مبنای معتبر از پرداخت سهم قانونی معاف کند
- مصوبهای که خارج از حدود اختیارات مجمع، به قسمت اختصاصی مالک تعرض کند
- مصوبهای که برخلاف نص صریح قانون یا بدون رعایت نصاب لازم تصویب شده باشد
در نتیجه، صرف غیبت در جلسه یا مخالفت با رأی اکثریت، موجب بیاعتباری مصوبه نمیشود. معیار اصلی، قانونی بودن تشکیل مجمع و قانونی بودن خود مصوبه است.
مستندات قانونی مرتبط:
- ماده 13 آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها: «تصمیمات مجمع عمومی، بر طبق ماده 6 قانون، برای کلیه شرکا الزامآور است.»
- ماده 6 قانون تملک آپارتمانها: «چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترک به اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند.»
- ماده 6 قانون تملک آپارتمانها از حیث مبنای تصمیمگیری اکثریت در امور مربوط به قسمتهای مشترک
- ماده 13 آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها از حیث الزامآور بودن تصمیمات مجمع عمومی برای کلیه شرکا
جمعبندی اجرایی:
اگر مجمع عمومی با نصاب قانونی و در حدود اختیارات خود تصمیم گرفته باشد، همه مالکان و استفادهکنندگان باید آن را اجرا کنند و فقط مصوبات خلاف قانون یا خارج از اختیار، قابل اعتراض در مرجع صالح هستند.
برای پاسخ دادن وارد سایت شوید.