-
مسئول هزینه و زمانبندی تعمیرات در آپارتمان
در آپارتمان، هزینه تعمیرات داخل واحد و تعمیرات مشاعات بر عهده چه کسی است؟ اگر خرابی حالت اضطراری داشته باشد، آیا مدیر ساختمان میتواند بدون تأخیر اقدام کند؟ همچنین هنگام انجام تعمیرات، از نظر ایجاد مزاحمت برای سایر ساکنان چه قواعدی باید رعایت شود؟
-
1 پاسخ
-
در موضوع تعمیرات، قانون و عرف مدیریت ساختمان بین قسمتهای اختصاصی و قسمتهای مشترک تفاوت قائل میشود.
اگر تعمیرات مربوط به داخل واحد باشد، مثل کف، دیوار، درب و پنجره، کابینت، لولهکشی و تأسیسات اختصاصی همان واحد، اصل بر این است که هزینه آن بر عهده مالک همان واحد است؛ مگر اینکه در قرارداد اجاره، بین مالک و مستأجر ترتیب دیگری تعیین شده باشد.
اما اگر تعمیرات مربوط به مشاعات ساختمان باشد، مانند آسانسور، پشتبام، راهپله، موتورخانه، تأسیسات مشترک، نمای ساختمان یا حیاط، هزینه تعمیر و نگهداری از محل هزینههای مشترک یا شارژ ساختمان پرداخت میشود و مالکان مکلف به پرداخت سهم خود هستند. مدیر ساختمان نیز وظیفه دارد این امور را در چارچوب قانون پیگیری و اجرا کند.
در تعمیرات اضطراری، اگر خرابی باعث خطر فوری یا ورود خسارت شود، مانند ترکیدگی لوله مشترک یا ایراد خطرناک در برق مشاعات، مدیر ساختمان میتواند برای جلوگیری از توسعه خسارت، اقدام لازم را انجام دهد و بعد هزینه را طبق مقررات از اشخاص مسئول یا از محل هزینههای مشترک مطالبه کند. این اختیار، جنبه اجرایی و حفاظتی دارد و برای جلوگیری از آسیب بیشتر به ساختمان و ساکنان ضروری است.
از نظر ایجاد مزاحمت نیز، انجام تعمیرات نباید خارج از حدود متعارف باشد. یعنی مالک یا استفادهکننده حق دارد در ملک خود تعمیرات انجام دهد، اما نه به شکلی که موجب آزار غیرمتعارف سایر ساکنان شود. اگر ساختمان برای ساعات بازسازی یا کارهای پرسروصدا آییننامه داخلی یا مصوبه مدیریتی داشته باشد، رعایت آن لازم است. در نبود مقرره داخلی هم اصل بر رعایت عرف، ساعات متعارف روز و پرهیز از سلب آسایش همسایههاست.
مستندات قانونی مرتبط:
- ماده ۲ قانون تملک آپارتمانها: قسمتهای مشترک مذکور در این قانون، بخشهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به همه مالکان به نسبت قسمت اختصاصی آنان تعلق میگیرد.
- ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها: حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک، متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان، مگر در مواردی که قانون ترتیب دیگری مقرر کرده باشد.
- ماده ۱۳۲ قانون مدنی: «کسی نمیتواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد.»
- ماده ۸ قانون تملک آپارتمانها: در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون، در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند.
- آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها: بخشهای مربوط به تعریف قسمتهای مشترک و وظایف مدیر در اداره، حفظ و نگهداری ساختمان.
جمعبندی اجرایی:
برای جلوگیری از اختلاف، ابتدا مشخص کنید خرابی مربوط به اختصاصی است یا مشاع؛ سپس مدیر ساختمان بر همان مبنا هزینه، مسئول اجرا و زمانبندی تعمیرات را تعیین و ابلاغ کند.
برای پاسخ دادن وارد سایت شوید.